- Parlament, Politik, Wirtschaft - Thomas Schaumberg
Anpassungen Mietrecht: 2 x JA
Anpassungen Mietrecht: 2 x JA. Am nächsten nationalen Urnengang vom 24. November 2024 stimmt die Schweizer Bevölkerung auch über zwei von den Eidgenössischen Räten beschlossenen Anpassungen des Mietrechts ab. Einerseits geht es darum, Missbräuche bei der Untermiete zu verhindern und für Rechtssicherheit zu sorgen. Andererseits braucht es klare Kriterien für die Geltendmachung des Eigenbedarfs von Vermietern. Gegen beide Vorlagen wurde das Referendum ergriffen.
Missbrauch bei Untervermietung verhindern
Nach geltendem Recht darf eine Mieterin oder ein Mieter die Wohnung, das Geschäftslokal oder einzelne Räume untervermieten. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn jemand vorübergehend ins Ausland geht oder wenn der Hauptmieter die Wohnkosten in einer WG mit weiteren Personen teilen will. Manchmal verlangen Mieterinnen und Mieter aber einen zu hohen Untermietzins oder holen die erforderliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters nicht ein. Wie bereits heute soll es auch künftig möglich sein, dass Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung, ihr Geschäftslokal oder Teile davon anderen Personen untervermieten können. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die Verbreitung von Online-Vermietungsplattformen wie Airbnb begünstigen jedoch Missbräuche bei der Untermiete. Deshalb sollen dafür klarere Regeln geschaffen werden.
Künftig müssen Mieterinnen und Mieter ein schriftliches Gesuch für die Untermiete stellen, und die Vermieterschaft muss schriftlich zustimmen. Jede Änderung der Untermiete muss ebenfalls mitgeteilt werden. Auch kann die Vermieterschaft künftig die Untermiete untersagen, wenn diese länger als zwei Jahre dauern soll. Zudem steht künftig ausdrücklich im Gesetz, dass das Mietverhältnis wegen einer unzulässigen Untervermietung gekündigt werden kann. Diese neuen Vorschriften lassen also die Untermiete weiterhin zu, sie sollen aber Missbräuche verhindern.
Regeln zum Eigenbedarf vereinfachen
Die zweite mietrechtliche Vorlage hat zum Ziel, dass ein Eigentümer oder eine Eigentümerin die Immobilie einfacher und rascher selbst nutzen kann. Heute kann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn dieser „dringend“ ist. Laut der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss der Vermieter in Streitfällen nachweisen, dass der Verzicht auf die rasche Selbstnutzung seiner Liegenschaft nicht zumutbar ist. Da dieser Nachweis zuweilen nur schwer zu erbringen ist, wenden Kritiker ein, dass betroffene Vermieter teilweise noch Jahre auf die Eigennutzung verzichten müssten.
Künftig würde es reichen, wenn der Eigenbedarf „bedeutend und aktuell“ ist. Die neue Regel spielt in drei Fällen eine Rolle: Beim Kündigungsschutz nach einem Rechtsstreit, bei einer Mieterstreckung, oder wenn jemand eine Immobilie neu erworben hat. In diesen Fällen soll die Eigentümerschaft den Eigenbedarf einfacher geltend machen können. Dies dient der Rechtssicherheit – und zwar sowohl für die Vermieter- als auch die Mieterseite.
Mieterinnen und Mieter können sich gegen eine frühzeitige Kündigung wegen Eigenbedarfs weiterhin wehren. Wenn sie durch eine Kündigung einen finanziellen Schaden erleiden, bleibt der bisherige Vermieter oder die bisherige Vermieterin schadenersatzpflichtig. Auch künftig werden die Gerichte bei einer Kündigung zwischen den Interessen der beiden Mietparteien abwägen müssen – der Eigenbedarf wird jedoch stärker als bisher gewichtet.
„Das Referendumskomitee nutzt den Abstimmungskampf, um in einem Rundumschlag gegen die Immobilieneigentümer mobil zu machen.“
Eine notwendige Reform
Das Referendumskomitee nutzt den Abstimmungskampf, um in einem Rundumschlag gegen die Immobilieneigentümer mobil zu machen. Da ist u.a. die Rede von „Rauswurf-Vorlagen“ und von einem „Angriff der Immobilien-Lobby“ auf die Mieterinnen und Mieter. Markige Worte, die angesichts der geringfügigen Anpassungen des Mietrechts weit über das Ziel hinausschiessen. So ändern die beiden Abstimmungsvorlagen nichts am Kerngehalt des Mieterschutzes. Zudem lässt sich der Grad der Betroffenheit auf beiden Seiten schwer abschätzen. So gibt es weder eine gesicherte Statistik, ja nicht einmal grobe Schätzungen, wie viele Untermietverhältnisse bzw. Kündigungen wegen Eigenbedarfs es in der Schweiz pro Jahr überhaupt gibt.
Angesichts der aggressiven Rhetorik des Referendumskomitees drängt sich der Verdacht auf, dass die beiden sinnvollen und moderaten Anpassungen des Mietrechts dazu genutzt werden, um im Sinne eines „Klassenkampfes“ die Vermieterseite grundsätzlich in ein schlechtes Licht zu rücken. Interessanterweise schreibt ausgerechnet das aktuelle Mietreglement der Stadt Zürich in Art. 18 vor, dass es in Fällen einer Untervermietung einer schriftlichen Zustimmung der Stadt als Vermieterin bedarf. Das entspricht exakt der neuen Regelung im Obligationenrecht. Gemäss Art. 20 desselben Mietreglements ist die Untervermietung der ganzen Wohnung nur dann zulässig, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter hat. Das ist viel restriktiver als die revidierte Regelung, wo die Untervermietung keine Obergrenze kennt, aber bei einer längeren Dauer als zwei Jahre verweigert werden kann. Es ist nicht bekannt, dass sich der Mieterverband jemals gegen das von der links-grün regierten Stadt Zürich erlassene Mietreglement gewehrt hätte…
Es ist zu hoffen, dass eine Mehrheit der Stimmbevölkerung davon überzeugt werden kann, dass es im Interesse aller ist, wenn missbräuchliche Untermietverhältnisse verhindert werden und die neue Regelung beim Eigenbedarf die Rechtssicherheit verbessert. Beide Mietrechtsvorlagen verdienen daher ein klares Ja!
Weiterführende Informationen zum Beitrag “Anpassungen Mietrecht: 2 x JA”:
Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Volksabstimmung vom 24. November 2024 über zwei mietrechtliche Vorlagen
Thomas Schaumberg,
Verbandsmanager
